TP HCM: Những bất cập về chỉ tiêu kiến trúc và cấp phép nhà liền kề tại khu trung tâm hiện hữu

Khu trung tâm hiện hữu được quy hoạch là 930 ha, liên quan trực tiếp đến quy chế quản lý hiện hành là Quyết định số 3457/QĐ-UBND, ngày 28/06/2013 của UBND Thành phố. Một phần Quyết định 135 và Quyết định 45 của UBND TP. Hồ Chí Minh là Quy định về kiến trúc nhà liền kề, nhà phố còn hiệu lực, nhưng không được áp dụng.

Tiêu đề của quy hoạch là: “về duyệt quy chế quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị khu trung tâm hiện hữu TP. Hồ Chí Minh (930 ha)”. Nổi bật của quyết định là một số điều khoản thiếu rõ ràng, khó hiểu. Ví dụ: Tại Điều 2, phải lưu ý là các nội dung quy định về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đến từng lô đất bao gồm hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, mật độ xây dựng, khoảng lùi được áp dụng, để cung cấp thông tin quy hoạch, cấp phép xây dựng công trình. Điều 2 đã làm thay đổi nội dung của Điều 1 là ban hành kèm theo quyết định này Quy chế quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan khu đô thị trung tâm.

 

 

 

Quy chế quản lý không gian kiến trúc và quy định về chỉ tiêu kiến trúc là 2 vấn đề và bổ sung cho nhau, không thể đưa quy chế quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan, để áp dụng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Liên quan đến quyết định, quy định về kiến trúc nhà liền kề trong khu đô thị hiện hữu sẽ được đề cập ở phần sau. Tại Điều 3: Một số khái niệm, trong đó nhà liền kề được quy định chung tại Luật Xây dựng, Quyết định 135/2007/QĐ-UBND, Quyết định 45/2009/QĐ-UBND. Các điều chỉnh cụ thể và quy định về các trường hợp ngoại lệ được nêu ra trong quy chế này. Hiện tại 1 phần QĐ 135 và QĐ 45 đang có hiệu lực là quyết định cụ thể về kiến trúc nhà liền kề trong đô thị hiện hữu.

 

Tuy vậy, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã hiểu điều này là “mô tả khái niệm về nhà liền kề đã được giải thích từ ngữ trong QĐ 135 và QĐ 45, các quy định cụ thể được quy định và nêu trong quy chế 930 ha”. Liên quan đến nhà liền kề trong khu 930ha hiện đang có 3 quyết định còn hiệu lực đó là 1 phần QĐ 135, QĐ 45 và QĐ 3457. Khi xem xét chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc 1 căn nhà liền kề phải thỏa mãn cả 3 quyết định. Theo quy định của pháp luật thì chỉ tiêu kiến trúc nhà liền kề khi xin phép xây dựng phải được thực thi các điều khoản có lợi nhất cho nhà đầu tư. Đối với nhà liền kề thì QĐ 135 và QĐ 45 là cụ thể quy định kiến trúc và QĐ 3457 về quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan chỉ là để tham khảo đối chiếu.

Quyết định 3457 có những điều khoản chưa rõ ràng ở khu thấp tầng không quy định cao bao nhiêu được hiểu là thấp tầng. Chiều cao 50m chắc chắn không thể là thấp tầng.

 

Các chỉ tiêu chiều cao tại ô phố cho phép 50m, mật độ xây dựng khoảng 70%, hệ số sử dụng đất (SDĐ) chỉ là 2.5, 3.0, 4.0,… tách rời các kiến trúc xung quanh khi cấp phép là những mâu thuẫn bất cập về kiến trúc, chưa kể hệ số SDĐ 2.5, 3.0, 4.0, tính cả mặt đất đương nhiên của căn nhà cần phải được điều chỉnh. Tại QĐ 3457 còn có những bất cập khác đó là cho phép xây cao tầng với hàng chục ngàn căn hộ tại các khu Tân Cảng, Ba Son, Cảng Sài Gòn,… tạo áp lực gia tăng dân số với hàng trăm ngàn người đổ về trung tâm là trái với chủ trương chung của thành phố.

 

Việc cho phép hệ số sử dụng đất thấp tại khu trung tâm hiện hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp việc khuyến khích nhà đầu tư hợp khối, cải tạo chung cư cũ, nhà cũ và chỉnh trang đồng bộ tuyến phố. Nếu chỉ cho phép 5.000 căn hộ tại Tân Cảng còn lại 5.000 căn tại khu trung tâm với việc cho tăng hệ số SDĐ chắc chắn hợp lý hơn nhiều. Khu trung tâm chủ yếu là văn phòng, cửa hàng, ít có cư dân nên hạ tầng về lâu dài các văn phòng sẽ tự điều chỉnh phù hợp. Trung tâm chủ yếu phục vụ du lịch, mua sắm, các văn phòng khi có giao thông kết nối thuận lợi họ sẽ chủ động ra ngoài để giảm chi phí là điều tất yếu.

 

 

 

Vấn đề cấp bách tại khu trung tâm là các chính sách khuyến khích chỉnh trang đô thị để làm đẹp bộ mặt thành phố. Vấn đề mà người viết nêu lên là quyết định 3457/QĐ-UBND ngày 18/06/2013 của UBND Thành phố chưa có thẩm định của Sở Tư pháp và do vậy, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, cơ quan tham mưu cần báo cáo để điều chỉnh kịp thời. Thời gian qua Sở Quy hoạch-Kiến trúc đã và đang thực hiện vai trò của cơ chế xin -cho chỉ tiêu quy hoach – kiến trúc.

 

Theo quy định đã được nêu rõ trong quyết định 3457 là Sở Quy hoạch-Kiến trúc có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện, các trường hợp vượt chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được nêu trong quyết định là tổng hợp trình Hội đồng Kiến trúc thành phố. Xin được nói rõ ở Hội đồng thành phố bao gồm các thành viên được phê chuẩn của Chủ tịch UBND thành phố.

 

Hội đồng chuyên môn của Sở như thời gian qua là việc nội bộ, không phù hợp để trả lời về chỉ tiêu quy hoạch cho nhà đầu tư. Sau khi có ý kiến của Hội đồng Kiến trúc Thành phố, thì Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo Ủy ban Thành phố quyết định.

 

Vai trò của Sở Quy hoạch - Kiến trúc là cơ quan tham mưu, hướng dẫn, thực hiện các đề án về quy hoạch – kiến trúc và trình các văn bản liên quan đến UBND Thành phố phê duyệt. Các văn bản pháp qui trước khi trình lãnh đạo Ủy ban phải có ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp bằng văn bản. Việc Sở Quy hoạch - Kiến trúc phát hành các văn bản về chỉ tiêu quy hoạch, với các chỉ tiêu bằng, hoặc thấp hơn các chỉ tiêu đã được quy định là tự ý thực hiện các công việc hành chính xin-cho cần phải được chấm dứt.

Là cơ quan tham mưu trực thuộc ủy ban nên khi ban hành văn bản cụ thể về chỉ tiêu quy hoạch đã làm khó cho Sở Xây dựng khi cấp phép, ảnh hưởng đến nhiệm vụ chuyên môn của Sở Xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư, mà lẽ ra họ phải được pháp luật bảo vệ. Hiện nay, các văn bản về quy hoạch-kiến trúc, nói riêng và các văn bản pháp qui đã được công khai trên công báo và các phương tiện truyền thông. Các nhà đầu tư cần chủ động tìm hiểu, nghiên cứu để thay đổi thói quen “chạy” như bao lâu nay nhiều người đã làm.

Xin - cho là tập quán xấu, làm băng hoại xã hội, triệt tiêu mọi sự cố gắng trong đầu tư và kinh doanh, tạo điều kiện cho băng nhóm lợi ích hoành hành. Minh bạch thông tin và trao đổi công khai dựa vào quy định của pháp luật là những việc làm hướng thiện, góp phần thúc đẩy xã hội phát triển. Xin - cho còn tạo nên văn hóa đố kị nhau tại khu dân cư, làm mất tình làng nghĩa xóm và hậu quả về lâu dài là rất lớn.

Các quyết định còn hiệu lực của UBND Thành phố, nhưng đã và đang bị cơ quan Sở Quy hoach-Kiến trúc chưa giải thích rõ ràng việc áp dụng và có biểu hiện lạm quyền trong việc xin cho chỉ tiêu quy hoạch, cần được sự quan tâm kiểm tra của các cơ quan có thẩm quyền. Phần giấy phép xây dựng là một chuyên đề riêng sẽ được trình bày ở một thời gian thích hợp.