Giá nhà sẽ tăng cao?
Trước thông tin về đề xuất tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, anh Nguyễn Minh Nhật - một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm tại Hà Nội dự báo, chính sách này có thể làm giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng vì chủ nhà sẽ cộng thêm thuế vào giá bán.
Còn nếu áp thuế theo thời gian sở hữu, nếu sở hữu bất động sản dưới 2 năm, mức thuế dự kiến lên tới 10% là quá cao. Ví dụ, bán nhà 10 tỷ đồng, thuế lên tới 1 tỷ đồng. Trong trường hợp này, tiền thuế cũng có thể ngay lập tức được cộng vào giá bán, khiến giá nhà tăng lên.
Chính vì vậy, theo anh Nhật, với mục đích là chống đầu cơ thì chỉ nên đánh thuế mua bán theo thời gian căn nhà thứ hai, ba trở đi sẽ hợp lý hơn.
"Tôi nghĩ việc đánh thuế chuyển nhượng cao thì sẽ làm giá đất cao, phí đó sẽ chuyển cho người mua. Việc cần làm nên là đánh thuế bất động sản bỏ trống, ai để không đất, không kinh doanh, không cho thuê thì phải đánh thuế. Những người nào càng có nhiều bất động sản mà không dùng thì càng đánh thuế cao, cả cá nhân và các công ty bất động sản đều phải tính thuế đất bỏ trống. Lúc này thì đất mới về giá trị thật là để ở hoặc để kinh doanh, sản xuất chứ không phải để đầu cơ như bây giờ", anh Nhật chia sẻ quan điểm.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ làm giá bất động sản tăng cao, khiến người có nhu cầu thực ngày càng khó có khả năng mua nhà.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, phân tích: Bên bán bất động sản thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này.
Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng có thể làm tăng giá bất động sản. (Ảnh minh họa)
Ngoài ra, lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng kéo theo kênh đầu tư bất động sản cũng trở nên kém hấp dẫn so với các kênh khác.
Bên cạnh đó, ông Tuấn cũng cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng.
Bởi tâm lý "lướt sóng" đã ăn sâu trong tư duy đầu tư của rất nhiều người Việt, trải dài ở nhiều phân khúc từ đất nền, chung cư đến thấp tầng. Họ thường có Xu hướng "bán khi được giá" nên linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property cũng cảnh báo, nếu chính sách đánh thuế chưa đi kèm với cơ chế kiểm soát giá trị giao dịch minh bạch và hợp lý, thị trường có thể phản ứng bằng cách "chững lại" trong giai đoạn đầu. Các nhà đầu tư có thể tạm ngưng mua bán để nghe ngóng.
Trong khi đó, người có nhu cầu thực sẽ đối mặt với giá tăng cao do người bán cộng thêm phần thuế vào giá chuyển nhượng.
Không những vậy, cơ sở dữ liệu về giá vốn và chi phí hiện chưa được cập nhật đầy đủ, nhất là với các giao dịch mua bán thứ cấp trước đây không có hóa đơn chứng từ rõ ràng. Điều này có thể dẫn đến tranh cãi, khi cơ quan thuế không xác minh được giá vốn, còn người dân lại cho rằng bị thu thuế quá mức.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cũng cho rằng, đề xuất này cũng có thể khiến giá nhà sẽ tăng trong ngắn hạn. Bởi lẽ, trong ngắn hạn, tâm lý người bán có thể định giá cao hơn để người mua “gánh hộ” chi phí thuế, nhất là ở phân khúc đầu cơ truyền thống như: đất nền, nhà phố tại khu vực đang sốt ảo…
Tuy nhiên, theo ông Huy, trong trung và dài hạn, thị trường sẽ phải điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận. Những bất động sản “mua để ở, để sử dụng thật” sẽ ổn định, không bị ảnh hưởng. Bất động sản đầu cơ sẽ giảm hấp lực, dẫn tới thanh khoản thấp và giá phải giảm để hấp dẫn người mua.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng cho rằng, việc đánh thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản khó có tác dụng giúp hạ giá nhà đất.
Đề xuất đánh thuế trên lãi chuyển nhượng tập trung đánh vào thu nhập từ việc quyền sử dụng bất động sản. Đây là cách quản lý hiện đại, tuy nhiên khi triển khai, nhiều nước đã gặp khó bởi hạ tầng quản lý còn kém, không tính được thu nhập. Do đó, họ lại tiếp tục phải giải quyết với những trường hợp không tính được thu nhập.
Thay vào đó, để hạ nhiệt giá nhà phải là sắc thuế đánh thẳng vào tài sản như thuế bất động sản thứ hai hay thuế bất động sản bỏ hoang.
“Tôi cho rằng cần nâng cao chất lượng quản lý để tính được thu nhập, thay vì phân tích trường hợp không tính được thu nhập thì làm thế này, thế kia. Muốn tính được thu nhập thì chỉ có cách nâng bảng giá của Nhà nước lên ngang giá thị trường, với sai số được phép 20% giá trị”, ông Võ cho hay.
Nên phân loại đối tượng áp thuế
Để đảm bảo chính sách thuế được công bằng và hợp lý, theo các chuyên gia, cần phải phân loại đối tượng áp dụng.
Chuyên gia cho rằng cần phân loại đối tượng để áp thuế. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Ông Nguyễn Quang Huy nêu ý kiến, để chính sách thuế hiệu quả, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế. Theo đó, người sở hữu duy nhất một bất động sản để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng.
Đối tượng trọng tâm mà chính sách hướng đến là các hoạt động đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn. Với nhóm này, cần thiết kế thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ bán trong vòng 1 năm sẽ thuế suất cao từ 15-20%. Nếu giữ từ 3-5 năm, thuế suất giảm dần, giữ trên 5 năm sẽ miễn hoặc giảm sâu. Điều này tạo ra sự khuyến khích đầu tư dài hạn, ổn định thị trường.
Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, công khai, tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.
Ngoài ra, nên có hướng tiếp cận mềm dẻo, có lộ trình và hỗ trợ thị trường. Cụ thể, thay vì áp dụng ngay một mức thuế cố định 20%, có thể cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian, có đánh giá tác động định kỳ.
Ngoài ra, theo ông Huy, nếu chỉ đánh thuế mà không đồng thời giải bài toán nguồn cung, quỹ đất, pháp lý dự án và hạ tầng thì giá nhà vẫn chịu áp lực tăng bởi bản chất thiếu hụt của thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng việc điều tiết người có lợi nhuận cao phải đóng thuế là đúng nhưng phương pháp tính thuế ra sao để giúp cho thị trường minh bạch và ổn định cũng như tránh việc đẩy giá bất động sản tăng thêm và người dân lại gánh thêm chi phí là điều cần tính tới.
"Chúng ta phải nhìn nhận giá bất động sản giá nhà ở quá cao so với thu nhập của người dân. Nếu như chúng ta chỉ đặt nặng vấn đề đánh thuế mà không phân biệt đối tượng. Ở đây chúng ta phải thấy những đất nền được đầu tư xây dựng, mua sau 3 năm không xây dựng, rõ ràng lãng phí thì cần phải đánh thuế mạnh vào đối tượng như vậy.
Hay những nhà mua thô xong không hoàn thiện thì chúng ta cũng cần đánh thuế theo thời gian nhất định. Còn nếu cứ đánh thuế bổ đều hết thì sẽ không đánh được trúng vào đối tượng cần đánh thuế, mà vô hình chung vẫn đẩy giá bất động sản tăng lên", ông Thanh nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc công ty PropertyGuru Việt Nam - cũng chỉ ra nhiều thách thức nếu đề xuất mới được thông qua.
Thứ nhất là là liên quan đến câu chuyện các tài sản thừa kế, biếu tặng. Bởi vì trong giai đoạn đầu giá trị xác định, giá trị ước tính chưa có cơ sở đầy đủ.
Thứ hai rất quan trọng là dữ liệu thị trường bất động sản Việt Nam chưa minh bạch, chưa theo dõi nhất quán cũng như chưa đảm bảo sự chính xác. Do đó rất khó để xác định giá mua bán từ thời điểm ban đầu là chính xác.
Thứ ba là đã nói đến thu nhập thì có phần thu và phần chi. Và phần chi ở đây như chi phí hoa hồng môi giới, chi phí cải tạo…phải có chứng từ đi kèm để đảm bảo tính chính xác của lợi nhuận. Tuy nhiên không phải lúc nào người dùng cũng duy trì và giữ lại các giấy tờ này dẫn tới việc tính chính xác có nhiều khó khăn.
