Giải pháp hay "móc túi" khách hàng thêm lần nữa?
Tiếp tục vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" khi Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Empire Group) ra thông báo sẽ chấm dứt trả lợi nhuận cho người mua condotel từ ngày 1/1/2020.
Đề cập đến các giải pháp mà phía chủ đầu tư Empire Group đưa ra, nhiều chuyên gia kinh tế đầu tư và các luật sư cho rằng, những giải pháp này là bất lợi cho khách hàng.
Thậm chí, giải pháp chuyển đổi từ condotel sang căn hộ chung cư với điều kiện khách hàng chịu phí chuyển đổi khoảng 15% trên giá mua bất động sản theo hợp đồng đã ký, khách hàng được sử dụng và sở hữu nhà ở lâu dài... mà phía Empire Group đưa ra còn bị cho là chiêu trò "xúi" khách hàng tự bỏ tiền mua tài sản của mình, "móc túi" khách hàng thêm lần nữa.
Luật sư Hoàng Tùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đánh giá: Loại hình condotel hiện nay pháp luật chưa có văn bản nào quy định cụ thể. Do đó đây là một loại hình đầu tư mới, kéo theo cũng nhiều rủi ro cho khách hàng.
Đây là loại hình “lai” giữa căn hộ chung cư và khách sạn mà trong khi đó pháp luật hiện tại chỉ quy định cụ thể điều chỉnh về căn hộ chung cư.
Cụ thể điều chỉnh về dịch vụ lưu trú – khách sạn là sản phẩm đặc chưng. Vì thế các cơ quan rất lung túng trong việc xử lý và quản lý.
"Hiện tại, quyền sở hữu Condotel cơ bản thuộc về chủ đầu tư, người dân tham gia ký kết không được đứng tên chủ sử hữu. Việc phân chia lợi nhuận lại thuộc về thỏa thuận của hai bên do đó khi lợi nhuận không được đảm bảo thì người chịu thiệt lớn sẽ là khách hàng", luật sư Tùng phân tích.
Đề cập đến giải pháp mà phía chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đưa ra, luật sư cho hay: Đối với giải pháp mà chủ đầu tư đưa ra rằng khách hàng đóng 15% giá trị căn hộ và đổi lại được toàn quyền sử dụng căn hộ như căn hộ chung cư bình thường. Mục đích của giải pháp này rõ ràng là chuyển hăn từ condotel thành căn hộ chung cư thông thường.
Điều này rấy lên sự lo lắng rằng khách hàng có lợi hay bất lợi khi thực hiện theo giải pháp mà chủ đầu tư đưa ra?
"Việc có được toàn quyền sở hữu căn hộ sẽ đảm bảo tối đa cho khách hàng khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thực hiện các quyền khác với căn hộ của mình. Để đổi lại được điều này thì họ lại mất thêm 1 khoản tiền (15%) vậy thì không khác gì họ lại bỏ tiền ra mua lại chính tài sản của họ", luật sư Tùng nhận định.
Cũng theo luật sư, cần phải xem xét đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có được phép hay không? Bởi dự án này đã được phê duyệt từ nhiều năm trước, do đó mà đất giao sẽ là giao với mực đích sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ theo quy hoạch là kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
"Nếu chuyển từ condotel thành chung cư thông thường thì sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này sẽ làm thay đổi quy hoạch của địa phương. Và việc chuyển đổi này cần phải được phê duyệt. Về vấn đề thu thếm 15% từ khách hàng thì bản chất có thể nhìn ra được rằng chủ đầu tư đang muốn chi trả cho số tiền phải nộp cho nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất".
Liên quan đến thông tin Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire), mua lại dự án này từ các nhà đầu tư nước ngoài thì theo quy định của Luật thì tập đoàn này sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ cũng như chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án này.
Trường hợp này đặt ra liệu khoản tiền chuyển đổi này sẽ do chủ đầu tư chi trả.Hướng giải quyết 1. Cụ thể, giải pháp thứ nhất là khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường.
Hai bên có thể có thể hành thỏa thuận về mức chi phí.2. Khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây3.
Hai bên tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lai tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS nói là 'rủi ro nhẹ'
Liên quan đến vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" báo chí đưa tin: Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 diễn ra sáng 27/11, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng condotel không có tội tình gì và Cocobay Đà Nẵng là hiện tượng cá biệt.
Ông Nam cho rằng, bản chất việc thực hiện condotel không có gì sai. Hình thức, hoạt động, cách huy động vốn theo tôi là một sản phẩm tốt trên thị trường bất động sản. Nhưng cái không may của Cocobay hiện nay là chọn vị trí cũng như định giá tỉ lệ hưởng lợi nhuận cao quá.
“Đây là điểm không có cơ sở. Về luật pháp không ai cấm đoán thoả thuận dân sự giữa người thuê và người cho thuê. Nhưng đã đánh vào lòng tham và sự kém hiểu biết", ông Nguyễn Trần Nam chia sẻ.
Đánh giá mức độ vấn đề từ Cocobay Đà Nẵng, vị Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: "Đây chỉ là rủi ro nhẹ nhàng thôi, không bằng các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản. Tức là nhà của anh chưa mất và nó vẫn có khả năng tăng cao nữa. Và với đề xuất hiện nay thì có thể chuyển sang chung cư, thậm chí còn có thể trả lại và lấy lại tiền”.
Ngoài ra, theo ông Nam nhận định: “Đề xuất của anh Thành Cocobay tôi cho là đúng mức và có thể thoả thuận thêm. Ở đây, chỉ có lợi nhuận giảm. Đây là trường hợp cá biệt cho một dự án có một cam kết quá cao trong khi lựa chọn đầu tư một khu vực lớn không đủ sức gánh vác.
Thông thường, những lời cam kết từ 8 - 10% tôi đều cho là họ phải lấy nguồn từ các dự án khác đề bù lại cho việc thuê lại condotel chứ trong thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức như vậy".
Trong khi các chuyên gia, luật sư đều đánh giá đây là vụ việc cần cảnh báo người dân, nhà đầu tư thì phát biểu của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam được cho là bênh vực, nói nhẹ vụ việc cho chủ đầu tư.
Nhiều bạn đọc thắc mắc rằng, đây là bài học lớn cho những người ham mê đầu tư lợi nhuận cao. Bên cạnh đó, họ đánh giá các giải pháp mà Cocobay đưa ra đều bất lợi cho nhà đầu tư. Phương án nào đối với nhà đầu tư cũng không khả dĩ.
