Về bản chất, RWA là quá trình mã hóa quyền sở hữu các tài sản trong thế giới thực và đưa chúng lên blockchain. Mỗi token đại diện cho một phần hoặc toàn bộ giá trị của tài sản cơ sở, được bảo chứng bởi các cấu trúc pháp lý chặt chẽ. Trái phiếu Chính phủ Mỹ đã được quỹ BUIDL của BlackRock và Franklin Templeton mã hóa hàng trăm triệu USD.
Trong lĩnh vực bất động sản, một tòa nhà văn phòng ở Manhattan (New York) có thể được "phân mảnh" thành hàng triệu phần quyền sở hữu dưới dạng số hóa. Nhờ đó, những nhà đầu tư cá nhân chỉ cần vài trăm USD cũng có thể tham gia. Trong lĩnh vực tài chính doanh nghiệp, các công ty vừa và nhỏ có thể số hóa những khoản phải thu thông qua các nền tảng quốc tế như Centrifuge hay Goldfinch, từ đó huy động vốn từ nhà đầu tư toàn cầu với chi phí thấp hơn nhiều so với cách vay vốn truyền thống.
RWA đưa tài sản thực lên thế giới blockchain
Khác với Bitcoin hay Ethereum dựa vào sự khan hiếm hoặc mạng lưới, giá trị của token RWA đến từ tài sản hữu hình, có dòng tiền thực và có thể kiểm toán. Đây là yếu tố khiến RWA trở thành tâm điểm, khi có thể mở khóa thanh khoản cho hàng nghìn tỷ USD bị "đóng băng" trong bất động sản, nghệ thuật hay cổ phần tư nhân. Sự phát triển của RWA không chỉ phụ thuộc vào pháp lý, mà còn gắn chặt với tiến bộ Công nghệ blockchain. Tam giác bất khả thi (Blockchain Trilemma) cho thấy blockchain khó cân bằng cả ba yếu tố phi tập trung – bảo mật – khả năng mở rộng.
Bitcoin ưu tiên bảo mật và phi tập trung nhưng chậm, phí cao. Ethereum mạnh mẽ nhưng tắc nghẽn khi nhu cầu tăng cao. Cùng với thị trường luôn biến động như giá eth hiện nay, áp lực lớn khiến các giải pháp Layer 2 như Optimism, Arbitrum hay ZKsync ra đời giúp mở rộng quy mô, giảm phí gas, tăng tốc độ xử lý. Điều này cực kỳ quan trọng cho RWA, vì nhà đầu tư truyền thống khó có thể chấp nhận phí giao dịch cao và thời gian chậm chạp.
Nhiều dự án token hóa hiện đã triển khai trực tiếp trên Layer 2 để đảm bảo trải nghiệm tương đương với hệ thống tài chính truyền thống. Nhờ đó, bức tranh công nghệ của RWA không chỉ là "tắc nghẽn" mà còn có lời giải đang dần hình thành.
Các giải pháp layer-2 vượt trội
Hệ sinh thái DeFi trước nay phụ thuộc vào các hoạt động yield farming rủi ro. RWA mang đến nguồn lợi suất ổn định từ lãi suất trái phiếu, cho vay, hoặc tiền thuê nhà. Đây là "mỏ neo" giúp DeFi trưởng thành hơn, ít phụ thuộc vào biến động thị trường crypto. Sự tham gia của BlackRock, J.P. Morgan, Citigroup không chỉ là thử nghiệm mà là triển khai thực tế, gửi tín hiệu mạnh mẽ về sự hợp pháp hóa RWA.
Tại hội nghị Sibos, Sergey Nazarov, nhà đồng sáng lập Chainlink tuyên bố: “Tôi tin rằng tài sản trong thế giới thực (RWAs) sẽ là yếu tố then chốt, giúp kết nối tài chính truyền thống với tài chính phi tập trung (DeFi). Việc đưa các tài sản hữu hình vào hệ sinh thái DeFi không chỉ tạo ra điểm chạm đầu tiên giữa hai lĩnh vực này mà còn mở ra khả năng quản lý và chuyển giao tài sản trên blockchain một cách minh bạch, an toàn và hiệu quả hơn.”
Tại Việt Nam, hai thị trường lớn nhưng "tắc nghẽn" là bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Token hóa bất động sản giúp phân mảnh dự án căn hộ hoặc khu nghỉ dưỡng, tạo thanh khoản, minh bạch hóa dòng tiền. Với trái phiếu doanh nghiệp, sau khủng hoảng niềm tin liên quan đến Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh, phát hành dưới dạng token có thể tạo thị trường thứ cấp minh bạch, dễ giao dịch, giảm rủi ro thông tin.
Dù cơ hội rõ ràng, hành lang pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất. Token chưa được định nghĩa rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015 hay Luật Chứng khoán 2019. Nếu RWA bị xem như "chứng khoán", doanh nghiệp phát hành phải tuân thủ quy định cực kỳ nghiêm ngặt. Câu hỏi then chốt là: nhà đầu tư sở hữu token có thực sự sở hữu tài sản gốc không? Khi xảy ra tranh chấp, cơ chế xử lý ra sao? Một sandbox pháp lý cho token hóa bất động sản đủ điều kiện hoặc trái phiếu doanh nghiệp uy tín là bước đi cần thiết để thử nghiệm.
RWA đang mang lại cho crypto một điểm tựa vững chắc từ nền kinh tế thực, đồng thời trao cho tài chính truyền thống chìa khóa để mở cánh cửa minh bạch và thanh khoản vô hạn của blockchain. Nếu pháp lý và công nghệ song hành, RWA có thể trở thành ứng dụng giá trị nhất của blockchain. Nếu không, mọi thứ dễ dừng ở "câu chuyện tiềm năng" mà thôi. Nhưng có một điều gần như chắc chắn: xu thế mã hóa tài sản thực là không thể đảo ngược trong kỷ nguyên tài chính số.
